どうなる、東京都内・近況賃貸マーケット2018

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橋本 猛

橋本 猛

昭和47年生まれ、東京都葛飾区出身。 趣味は映画観賞・読書・サッカー・ゴルフ・麻雀・飲み会 大学卒業後、不動産売買賃貸業、IT業、不動産投資顧問業を経て、現在:“日本商業不動産保証”に至る。 得意なことは趣味であるサッカー・ゴルフ・麻雀・飲み会で得たクリーンな人脈を使った営業。

近況賃貸マーケットはどうなるのか

私の職業柄、 不動産に関連する幅広いプレイヤーに営業、ヒアリングする機会が多くあります。
不動産所有者、不動産アセットマネジメント会社、不動産プロパティマネジメント会社、不動産賃貸仲介会社、不動産鑑定会社等・・・となります。
そういったプレイヤーからヒアリングした事務所(オフィス)賃貸、賃料改定、売買の近況不動産マーケット、今後の不動産マーケットについて主観を交えて簡単にまとめたいと思います。

近況賃貸マーケットに関しては、都心5区中心に非常に物件の空室が少ない状態

特に渋谷区は空室が出れば、ビルの既存入居テナントで入居が決まってしまいさらに賃料も上がった状態で決まる例も少なくありません。

この状態が年内は続きそう。

今後の賃料予測は2018年~2020年の供給されるビルの賃料設定がどれくらいになるかによって、既存ビルが影響を受けるスピードが変わってくると思います。
例えば渋谷の新築群が渋谷で今のランドマークであるビルが設定している賃料を大きく上回る、この場合なかなか移転の動きがおきません。
賃料格差がなければ、古いビルより新しいビルに賃料の積み増しなしでいけるのであれば移転したくなります。

俗にいうAクラスビル、Bクラスビル、Cクラスビル クラスとの賃料格差が大きければスピードは遅くなり、賃料格差が小さければスピードは早くなります。
私はAクラスとBクラスに賃料格差をあると感じているので新築、Aクラスビルの動きが2018年~2019年、Bクラスビルに影響があるのは少し遅れると考え、Bクラス、Cクラスという順番で影響を受けてくるのではと考えます。

賃上げが上手く行っているのは定期借家契約

賃料(上げ)改定については賃料の鑑定評価、周辺マーケット事例、経済景況を基に2016年~2017年前半で多くのビルオーナーはテナントに対して着手、現況継続して実施しているビルオーナーもいますが、一段落の様相 実際、普通賃貸借契約の契約形態ではそう簡単にはビルオーナーの思い通りに賃料は上がってはいないようで、定期借家契約の契約形態では大幅に賃料を上げることに成功しています。

賃上げとは今のマーケット賃料にしたいということなので、ビル内でいろいろな賃料帯があるのは入居経緯、背景はあるにしろ格差を調整することはビルオーナー、テナントの信頼関係ということになります。 賃料改定がうまくいっていないビルにはビルオーナーとテナントのリレーションが希薄であることも要因のひとつかもしれません。

マーケット賃料にスムーズに変更するには定期借家契約がベストです。

定期借家契約での契約はテナントから嫌がられ、リーシングの支障ではあります為、ビルの競争力が強いビルオーナーは定期借家契約で、競争力の弱いビルオーナーは普通賃貸借契約といった形で募集しているのが現状です。
競争力の弱いビルオーナーは定期借家契約にはできず、普通賃貸借契約の形態でしか募集できないと考えています。
普通賃貸借契約では今もマーケット賃料から相当低い賃料で入居し続けるテナントも多く存在します。 テナント側からすると良いのですが、ビルオーナー、テナントの信頼関係という観点からするとある程度マーケット賃料に即した賃料で入居というのがお互いにビジネスパートナーとして成り立ちます。
造作の償却や事業計画等テナント側の主張もあると思いますが、これからのビルオーナー、テナントの関係を考えると定期借家契約がスタンダード化していくのがベターと私は考えます。

 

売買マーケットはピークに近い

売買マーケットに関しては活況ではありますが、確実にピークもしくはピークに近い状態。

ファンド(出口=売却)、転売を主としたプレイヤーが購入した物件の中にはババ”(売却しても利益がでない)になりつつある、どうにも動かしようがない物件も出てきています。
オポチュニティファンド的なプレイヤーは購入がより厳しい状況です。
中長期で保有、開発をすることが可能な不動産オーナーが最終的保有者として多く例がでてくると予測します。 現に最終的保有者は限られてきています。

今は銀座で転売して利益数十億円、品川エリアで転売で数十億円利益と景気の良いリリースが出ていますが、結局何か特別な付加価値を付けて転売しているわけではありません。購入できたタイミングから比べてマーケットが上がったので利益がでるというバラ色のアンダーライティングはそろそろ限界なのではと考えます。

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