ビルオーナーが教える「賃料以外の諸費用」とは

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髙木 秀邦
次世代型出世ビルCEO 東京都府中市出身/早稲田大学商学部卒 信託銀行系大手不動産仲介会社を経て株式会社高木ビル専務取締役へ。 東京都中心に自社ビル・マンションの設計開発~管理運営をおこなっている。 オフィスビルの新たな価値創生を掲げ活動している。 宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/相続士

オフィスの移転に際し、企業の担当者の皆さまはまず候補物件の選定を行い、おおむね希望ニーズに合致するものが出てきたところで、実際にオフィスビルの「内見(=現地見学)」をされることとなります。
本シリーズでは、そんな企業のご担当の皆様・経営者様に、
「内見前に知っておきたい」オフィスビルの選び方・見方、また、オフィスビルの裏側やビルのよっての違いについて「ビルオーナー目線で」お伝えしていきます。

入居中の賃料以外の諸費用とは?

今回は、「移転後の入居中にかかる賃料以外の諸費用」についてお話していきたいと思います。

ビル選びを行う際に、比較事項として立地・広さ・スペックなどと同時に、
「賃料(共益費)」の比較をしながら選定していくことになろうかと思います。

例えば、Aビルは賃料いくら、Bビルは賃料いくら、といった具合ですね。
仲介業者から提供される通称マイソクとよばれる物件資料には概ねこのような代表的な物件情報が載っています。

しかし、「移転後の入居中にかかる賃料以外の諸費用」についてまでこのマイソクにかかれてはいないことが多いのです。
それは、オフィスビル側も細かい諸費用まで公開していないケースもありますし、仲介業者側としてもあまりに詳細なところまでは資料に落とし込めないという事情もあろうかと思います。

 

ほとんどのオフィスビルでは賃料以外の諸費用がかかり、テナント負担として請求しております。
代表的な例を以下に挙げてみます。

①電気代(テナント室内で使用した電気量を計量し請求します)
②水道代(テナント室内、又は、専用使用分の使用水道量を計量し請求します)
③清掃費(テナント室内を定期的に清掃する契約の場合、その室内負担分。費用は清掃仕様によって変わります。)
④ごみ処理費(テナントから発生するごみの処理費用。)
⑤看板使用料(テナントがビル付設看板を使用する場合の費用。)
⑥駐車料(ビル付設駐車場を別途契約した場合。)

 

また、
月々請求でないが貸主との契約内容により、その都度又は年に何度か負担となる場合がある項目として、

⑦消火器点検費用(テナント室内にて消防法上の消火器設置義務が発生して追加設置した場合等。)
⑨空調時間外使用料(特にセントラル空調システムにて使用時間帯が定められている場合。その超過使用分等。)蛍光灯交換料(入居中に交換が必要となったテナント室内蛍光灯の交換費用。)
⑩セキュリティカード登録・抹消・作成費用(セキュリティーカードの各種設定費用。)

 

この様に、ビルによって様々なケースがありますが、
一般的には①②③の電気料・水道料・清掃費に関してはほとんどのビルで請求項目となっておりますので、
ビル選定の段階である程度この月々のランニング費用感を押さえておくことが重要だと考えております。
例えば、実際に賃料は月額90万であるが、この月々ランニング費用が10万かかるのであれば、実質の月々のランニング費用合計は100万となります。

つまり、
「賃料」のみの一項目のみで判断せず、
「月々のランニング」として把握することで、
ご予算に合った正確なビル選びが可能となります!

では、どうすれば良いのか?
ある程度候補が絞れた段階で、
仲介業者へ「このビルに入居した場合の、賃料以外費用項目とその概算を教えてください」とリクエストすれば、
貸主ビル側へヒヤリングしていただけます。
電気・水道料は、使用方法や入居人数、また季節によって変動しますが、ビル側は年間のデータを持っていますので、大体の概算は提示できます。
実際に、当ビルにおいても入居交渉前や内覧時にそのようなご質問を受けた場合にお答えするように対応しております。

ご入居いただくテナント企業様にとっても、
我々貸主ビル側にとっても、
適切な情報開示と正確な内容把握のうえご入居いただくことが、
双方に良いことだと考えております。

ぜひ移転計画中の皆様、
希望のオフィス移転実現の為に、
選定段階でのビル情報の詳細なヒヤリングをお勧めいたします!

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