事務所リーシングについて

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橋本 猛

橋本 猛

昭和47年生まれ、東京都葛飾区出身。 趣味は映画観賞・読書・サッカー・ゴルフ・麻雀・飲み会 大学卒業後、不動産売買賃貸業、IT業、不動産投資顧問業を経て、現在:“日本商業不動産保証”に至る。 得意なことは趣味であるサッカー・ゴルフ・麻雀・飲み会で得たクリーンな人脈を使った営業。

ビル(事務所)運営をしているビルオーナーにとって根幹となる収益のほとんどを占めるのは入居テナントからの収入です。テナントが退去(空室になる)してしまった場合収入はなくなり、空室が長引くと収入がない状態が続きます。そうなることがないように早期の空室解消を実現するためにビルオーナーはリーシング活動をします。

リーシング活動にするにあたって

まずは所有しているビルが周辺マーケットでどのポジションにあるのかを知ることが大事です。

 

とは言え現況2017年第1四半期 大手不動産会社がリリースしているように東京オフィス賃貸マーケットではオールグレードの新規需要が新規供給を大きく上回り、空室が長期化していたビルでも館内増床や拡張移転によって空室が消化されており、依然としてテナントのコスト意識は高いものの、企業がオフィス床を求めている動きは継続的で空室率も2%台、テナントのオフィス拡張ニーズは根強いなかどこのビルも稼働状況は良くリーシングについて困っているビルオーナーは少ないと思います。

このような需給バランスが続けばいいですが、今後の供給状況を考えると
今満床のビルでも待っていれば埋まるような、受動的なリーシングではなく能動的なリーシング活動をする場面が出てくる可能性が高いと思います。

 

今のうちに
所有しているビルと競合しているビルはどこか
所有しているビル周辺マーケットはどうなっているか定期的に観測することで、能動的なリーシングをする場面でも慌てずに早期空室解消する活動ができると考えます。

 

所有しているビルと競合しているビルはどこか

 

■面積帯で競合しているビルはどこかと考えます。例えば所有していビルの基準階が50坪とした場合、面積帯で競合するビルは

・基準階 50坪前後のビル

・基準階が50坪以上で分割して50坪前後を作れるビル

・フロアが同一、異なる場合でも合わせて50坪前後を作れるビル

面積帯で競合しているビルの

■スペック比較

・築年数

・天井高

・契約面積:ネットorグロス

・セキュリティ

・24時間出入り可能or不可

・管理人常駐or非常駐

・駐車場有りor無し

・エレベーター台数

・耐震性:新耐震or旧耐震(旧耐震であれば耐震工事を施しているのか)

・空調:セントラル空調or個別空調

・OAフロア状況

・稼働率

・募集条件(賃料・共益費・敷金・フリーレント)

・BCP(Business Continuity Planning=事業継続計画)という考え方
非常時用品の備蓄、非常用電源の有無等
・水回り:他ビルと水回りまで比較していることは少ないですがテナントがビルを選ぶ
重要なポイントのひとつで従業員男女比で女性割合の多いテナントだとさらに重要度は増します。

上記のようにスペック例を挙げましたが他にもあると思いますが
競合ビル比較表を用意しておくとことは能動的なリーシングをする場面必要だと考えます。

 

次回
募集条件が妥当なのか検証します。

周辺マーケットでランドマーク的なプライスリーダーのビルがあるのであれば
そこと所有しているビルの比較、同等なビルとの比較を上記スペック比較を総合的に勘案して
募集条件が適正かどうか、内覧会を実施して仲介業者の声を聞くことも精度の高い検証には必要となります。

ビルオーナーが教える 管理規則は要チェックや!

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