ビルオーナーが教える複数フロア有効活用方法

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髙木 秀邦
次世代型出世ビルCEO 東京都府中市出身/早稲田大学商学部卒 信託銀行系大手不動産仲介会社を経て株式会社高木ビル専務取締役へ。 東京都中心に自社ビル・マンションの設計開発~管理運営をおこなっている。 オフィスビルの新たな価値創生を掲げ活動している。 宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/相続士

オフィスの移転に際し、企業の担当者の皆さまはまず候補物件の選定を行い、おおむね希望ニーズに合致するものが出てきたところで、実際にオフィスビルの「内見(=現地見学)」をされることとなります。

本シリーズでは、そんな企業のご担当の皆さまに、
「内見前に知っておきたい」オフィスビルの選び方ポイント、オフィスビルの裏側やビルのよっての違いについて、ビルオーナー目線でお伝えしていきます。

複数フロア有効利用法~ビルオーナーが教えるオフィスビルの選び方⑨~

今回は、「ビルのサイズによるメリットデメリット」と「複数フロアの有効利用法」についてお話していきたいと思います。

具体的な例としてある企業が100坪のオフィスへの移転を検討しているケースを想定してみましょう。

100坪をどの様に借りるか?

具体的に以下の様なモデルケースが考えられます。

  1. 大型ビル:1フロア300坪ビルの間仕切られた100坪区画を借りる
  2. 中型ビル:1フロア100坪ビルの1フロアを借りる
  3. 小型ビル:1フロア50坪ビルの2フロアを連続階で借りる

 

それぞれメリットデメリットが考えられます。

例えば、
立地が同条件だとすると賃料やランニングコストの面では①>②>③というケースが多くなると思います。

①大型ビルでは賃料だけでなく電気料や清掃費、空調使用料など、様々なコストにおいて大型ゆえのコスト高な部分がある場合がありますが、
大型ビルのブランドイメージや広いエントランスや共用部などを利用できるメリットがあります。

逆に②、③の中小ビルでは、その分コストが抑えられる場合が多くなります。
また、②、③では1フロア(又は2フロア)を独占できますので、セキュリティの面や、入居階の共用部を独占利用できるといったメリットもありますが、

③のような複数階利用となるとそれぞれの階に共通設備・部分(Ex.プリンターや電話設備・会議室や廊下)を作るため効率よく面積を使えなくなる場合があります。

ビルの大きさだけでみても様々なメリットデメリットがありますが、

ここにさらに築年数や設備グレード、アクセスの立地、賃料、実際の平面プランのニーズと様々な要因が複雑に絡んできます。

つまり、
ビルの大きさのメリットデメリットはそれぞれあり「一概に言えない」ということになってしまうのですが(笑)、
ビル選びにおいて最も重要な点の一つは「必要な広さ」を「どの様に使いたいか?」ではないかと考えております。

 

ここでは、③のデメリットを「使い方でうまくメリットに変換」した実例を挙げてみます。
③の様な複数階利用は一見デメリットが多く感じますが、

<実例1>

一つのフロアを来客対応スペースや商品展示等の営業フロアとし、
もう一つのフロアを情報セキュリティフロアとして部外者禁止とする。といったフロアごとの目的利用が可能です。

昨今のEVは「セキュリティーカード操作をしないと当該階に停止しない」といった設定も可能ですので、
片方のフロアには部外者が一切立ち入れないという非常に有効なセキュリティラインを設定することができたという、商品開発・情報産業に関わる企業様の移転例です。

<実例2>

内階段があるビルにおいてあえて上下2フロアを利用し、フロアデザインを上下階で大胆に変えて、
「集中してイマジネーションする創造フロア」と「通常業務や来客ミーティングを行うフロア」に分けて、
一つのオフィス内において2カテゴリーのオフィス空間を構築し業務能力を上げる仕組みを造る。
そして、内階段を人の行き交うコミュニケーションゾーンとしてとらえる。

といった様に、空間に意味・価値を付けて業務効果を高めるという取り組みをされたIT系の企業様の例です。

 

上記例の様に、
100坪必要だから100坪区画のビルだけを選ぶのではなく、
その広さのニーズの中に「さらに細分化されたニーズや目的・企業の在り方」を掘り起こしていくと、
様々な可能性が広がりビル選びにも幅が広がると思います。

 

そうは言っても、星の数ほどあるオフィスビルを前にして、
企業ご担当者様が一からビル探しをしている段階でそこまで考える手間暇もなかかな無いと存じます。
ぜひそんなときはお気軽に出世ビル事務局にお問い合わせください!

オフィス選びの前の前の段階からいろいろとご提案や実例ご紹介いたします!

 

皆様、

希望のオフィス移転実現の為に、ぜひ様々視点からオフィスビルをご検討ください!

「上から目線」なんて「もっての外」

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