ビルオーナーが教えるリニューアル秘策!

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髙木 秀邦
次世代型出世ビルCEO 東京都府中市出身/早稲田大学商学部卒 信託銀行系大手不動産仲介会社を経て株式会社高木ビル専務取締役へ。 東京都中心に自社ビル・マンションの設計開発~管理運営をおこなっている。 オフィスビルの新たな価値創生を掲げ活動している。 宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/相続士

オフィスの移転に際し、企業の担当者の皆さまはまず候補物件の選定を行い、おおむね希望ニーズに合致するものが出てきたところで、実際にオフィスビルの「内見(=現地見学)」をされることとなります。

本シリーズでは、そんな企業のご担当の皆さまに、
「内見前に知っておきたい」オフィスビルの選び方ポイント、オフィスビルの裏側やビルのよっての違いについて、ビルオーナー目線でお伝えしていきます。

テナント移転はチャンス!?~ビルオーナーが教えるオフィスビル⑩~

今回は、「リニューアル」についてお話しさせていただきます。

 

ビルオーナー様とお話していてよく聞かれることがあります。

「リニューアルのタイミングや時期、実施する規模や予算ってどう判断されてますか?」

ビルにおけるリニューアルには、外壁・エントランス・EVや空調設備の改修など大規模なものから、内装の壁紙・床材の変更や細かい点でいえば蛇口一つ変える小規模なものまで該当します。

いわば「やろうと思えばどこまでもできる」のですが、そのコストと効果の兼ね合いで「どこまでやるべきなのか?」の判断が難しいのです。

外壁やEV・空調設備などの大規模な改修は、ある程度その設備の耐用年数が見えているので長期の修繕計画に基づいた実施がメーカー等からご提案いただけますのでおおむね判断がしやすいと思います。

一方、

判断が分かれるのが、壁床などの内装やトイレなどの水回りに関する点です。
「古くはなっているが、まだ十分使える状態」のものに対して、「いつ?」「どこまで?」リニューアルするのかの判断が難しいのです

 

そこで弊社では、
「テナント様が移転するタイミングをリニューアルチャンス!」
としてリニューアル計画を進めております。

 

テナント様が移転されるタイミングで行うことで以下メリットがあります。

①工事期間のご迷惑がかからない
テナント入居中に工事を行うと業務にご迷惑となりますが、移転時ならその心配がありません。

②次のテナント誘致にかかる戦略的思考をもって実施できる
その時期の市場やトレンドを参考に実施することで「今求められているニーズに答えるリニューアル」が可能となる。結果、賃料UPでの募集も可能となる。

③コスト(投資)基準を設けやすい
リニューアルを単に「コスト」ととらえると、人は「費用はなるべくかけたくない」という意識が働きやすいですが、ここで「次のテナントの早期誘致・賃料UPへの戦略的投資」ととらえれば考えやすいと思います。

 

例えば、このリニューアルを行うことで時期テナント決定までの空白期間(無収益期間)が1か月短縮できる早期成約効果があるのであれば、賃料1か月分を投資する意味は大いにあります。また、リニューアル後に5%賃料UPで成約できれば、その5%×契約期間の総額を投資する効果があります。

④ビルの新陳代謝を市場に発信できる
単に数字の計算上の③の話以上に、ここが大事なポイントです。

建物・設備といったハードは、時代の流れの中で「常に新しいものが出てくる」ことや「素材やカラーのトレンドの流れ」があるため、日々その価値が変化し減衰していくことは宿命です。

よってある程度の期間ごとに、市場に取り残されないような効果的なリニューアルを行うことで、
「築年数自体は古くなってきているビルだけど、そう感じさせないリニューアル(新陳代謝)を行っているビル」
ということを市場発信することでビルのブランド価値を向上することができます。昨今はWEBやSNSを使った発信が可能ですので、目に見える効果的リニューアルは非常に効果があります。

ブログ冒頭の写真は、当社ビルの共用部廊下を上記の様に戦略的思考に基づいて実施したリニューアルのビフォー・アフター写真です。

 

また、こういった目に見えるリニューアルを実施し、段階的に入居中テナント様フロアでも実施することで、
入居テナント様にも喜ばれビル側としても継続的なご入居更新に向けた投資としての意味は大きくあると考えます。

 

今回は、ビルオーナー様/PM会社様向けの記事になりましたが、
移転ご検討企業の皆様におかれましても、こういった新陳代謝のあるビルは入居後もその価値が高まり、
ご入居中の満足度が高くなると思いますのでぜひご参考ください。

 

この様な、ビル経営に必要なノウハウ実例やご相談も出世ビル事務局にて随時受け付けておりますゆえ、ぜひお気軽にご相談ください!

 

皆様、

希望のオフィス移転実現の為に、ぜひ様々な視点からオフィスビルをご検討ください!

 

断ると決めていること。

オフィス移転をする際に管理部がすべき必要事項

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