ビルオーナーが教える 管理規則とは

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髙木 秀邦
次世代型出世ビルCEO 東京都府中市出身/早稲田大学商学部卒 信託銀行系大手不動産仲介会社を経て株式会社高木ビル専務取締役へ。 東京都中心に自社ビル・マンションの設計開発~管理運営をおこなっている。 オフィスビルの新たな価値創生を掲げ活動している。 宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/相続士

オフィスの移転に際し、企業の担当者の皆さまはまず候補物件の選定を行い、おおむね希望ニーズに合致するものが出てきたところで、実際にオフィスビルの「内見(=現地見学)」をされることとなります。

本シリーズでは、そんな企業のご担当の皆さまに、
オフィスビルの選び方ポイント、オフィスビルの裏側やビルのよっての違いについて「ビルオーナー目線で」お伝えしていきます。

ビル管理規則、要チェックや!~ビルオーナーが教えるオフィスビルの選び方⑧~

今回は「管理規則」についてお話していきたいと思います。

分譲マンションにお住いの方には馴染み深い管理規則です。
統一した使用方法や禁止事項、その他共用部についての取り決め等について記載されたものですね。
ほぼほぼイメージとしてはオフィスビルの管理規則も変わりはありません。

 

ただし、大きく違う点としては、

マンションの場合は住民同士や管理会社とのトラブルを防止する観点から「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が制定されており、分譲マンションなどの区分所有建物における管理規約について一定のガイドラインを示すために、「マンション標準管理規約」という標準的な管理規約のモデルを国土交通省が作成しております。

簡単に言うと、
法や行政が適正なマンション管理を推進しているため、管理規則も標準化されているということです。

逆に、オフィスビルについてはそのような行政等の推進した標準的な管理規則というものは特にありません。

ある種、良くも悪くも、「所有者であるビルオーナーの考え一つ」で作成していることになります。
(一部、区分所有オフィスビルは区分所有法にかかる制度に該当しますので一概には言えません。詳細は国土交通省HPをご参照ください。)

よって、

「あぁ管理規則ね!大体普通の管理規則でしょ!?」

とタカをくくってしまうのは少々危険なのです。

 

通常、賃貸借契約書は契約自体の取り決めを記載しておりますので、ビル管理規則まですべて記載してはおりません。
実際には、契約書条文の一つに「この契約の付帯契約として別添管理規則があり遵守すること」の様な一文があるだけの場合がほとんどですので、別途管理規則は事前にチェックしたいところですね。

特に、チェックポイントとしては「使用方法」や「費用負担」について特有の取り決めがあるか?ないか?は要チェックポイントです。

 

以下の様な例を挙げてみます。

①ビルの使用方法として「時間制限(開館時間/閉館時間の記載)」がある場合

例えば、夜間12時~7時に完全閉館するビルであれば、強制的にある時間で退出しなければなりませんし、朝の開館時間までは業務できませんので、非常に重要な点です。

また、

②追加の「費用負担(空調使用料/看板掲出料/清掃ごみ処理料)」がある場合

例えば、セントラル空調システム(ビル全体の空調をまとめて制御する方式)にて使用時間が決められていて、空調を延長使用する場合には追加料金が発生する場合があります。
看板の掲出料や清掃ごみ処理料については、詳細な計算方法は管理規則に書いてあるケースがあります。

③ビルによって様々な「喫煙ルール」「自転車ルール」のある場合

喫煙場所を設定してない近年は「完全禁煙ビル」も見られるようになってきました。また、ビル内に自転車置き場があるビルは少なく、貸室内やEVへの自転車持ち込みが禁止されているケースもあります。

 

この様に、実際に入居後の使用にかかる重要な点は管理規則に記載されております。

また、

上記記載しました様に、オフィスビルには標準的な管理規則がないため「細かい点まで記載のない古い管理規則のまま」運用されているビルも存在することは否めませんので、記載がないからといって安心せず確認することが大事ですね。

 

仲介会社の行う重要事項説明においてももちろんこのような重要な点は抜粋して説明があると思いますが、

なるべく事前に「使用方法」や「費用負担」については検討段階からおさえておきたいポイントです!

 

皆様、

希望のオフィス移転実現の為に、

事前の管理規則のチェックを覚えておいてください!

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