敷金(事業用)とは何か及び敷金額の考え方

The following two tabs change content below.
橋本 猛

橋本 猛

昭和47年生まれ、東京都葛飾区出身。 趣味は映画観賞・読書・サッカー・ゴルフ・麻雀・飲み会 大学卒業後、不動産売買賃貸業、IT業、不動産投資顧問業を経て、現在:“日本商業不動産保証”に至る。 得意なことは趣味であるサッカー・ゴルフ・麻雀・飲み会で得たクリーンな人脈を使った営業。

オフィス賃貸における敷金とは

敷金とは家屋などの不動産の賃貸借で、賃借人(テナント・エンド(法人))が賃料などの債務の担保として賃貸人(ビルオーナー等)に渡す金銭。賃貸人の中では「敷金」と言ったり、「保証金」と言ったりします。

「敷金」は契約事項によって基本的に返還されるもの(主に関東圏)
「保証金」は契約事項によって返還されないもの(主に関西圏)

上記のような性質の違いや

住宅用途の場合に「敷金」、(事業用)用途の場合に「保証金」と用途の違いで言い方が変わることもありますが、関東圏の事業用(事務所)契約での保証金は敷金とほぼ同意基本的に敷金が返還されるもので使われているケースがほとんどです。

紛らわしいですが関東圏事業用(事務所)契約では

敷金≒保証金 !

通常敷金(保証金)の額は、当事者間の契約によって定まり、何の基準もありません。

首都圏では賃料/月の8ヶ月~12ヶ月が多く、地方では賃料/月の6ヶ月前後というところもあります。

海外はというと賃料/月の3ヶ月以下がほとんど、0の国もあります。

首都圏ではどうしてこんなに大きな額を預け入れるのか古くからの慣習によって授受されているものであり、法的には何も規定されていないのに。

敷金はリスク担保

考え方の一つには賃貸人が最大のリスクを担保するということ

最も大きなリスクの一つとして
賃借人が賃料滞納を継続して賃貸人から解除されしまう事由(通常2ヶ月以上滞納)に該当して、賃貸人が解除通知を賃借人に送付、賃借人が明渡しを拒否して居座り続け、仕方なく賃貸人が明渡しの訴訟提起、強制執行するまでの期間の損失を担保するということからきています。

訴訟を提起してから勝訴判決を得るまで約2ヶ月程度、判決を得てから強制執行の申立てまで約1ヶ月程度、強制執行の申立てから断行日まで約1ヶ月以上と時間がかかるため、その間の賃料収入が得られません。

ざっくり損失の計算をしても

賃料2ヶ月+訴訟~明渡約4ヶ月以上+原状回復工事費用約4ヶ月+共益費+水光熱費等
=10ヶ月以上+共益費+水光熱費等
※原状回復工事 賃借する前の状態にする工事で、一般的な事務所仕様を前提に約4万円/坪
賃料1万円/坪の事務所と仮定して最大なリスクを考えると8ヶ月~12ヶ月という敷金(保証金)額の設定はあながち間違いではありません。

賃貸人のリスクヘッジということでは適正ではありますが私が10年以上勤務した不動産会社でも最大なリスク発生は極めて稀なケースです。
賃貸人からすると担保は最大でとっておきたい考えはわかりますが、敷金(保証金)の額は賃借人の与信能力や賃料単価によって額が変わってくるべきではないかと私は考えます。

ワイン家飲み1

経営者でも事業家?なのか投資家?

関連記事

  1. 事務所リーシングについて

    ビル(事務所)運営をしているビルオーナーにとって根幹となる収益のほとんどを占めるのは入居テナントから…

  2. オフィス移転の担当者に指名されたら その2

    こんにちは!日本商業不動産保証の山本です!オフィス移転の担当者に指名された人が読む話 その2…

  3. 外国企業の東京オフィス新設・移転 その2

    外国企業の東京オフイス新設・移転2株式会社日本商業不動産保証でリスク管理をしている福井です。…

  4. 即日入居可能でも・・・実は時間がかかるオフィス移転

    オフィスを借りる際、どれくらい前から物件探しを始めたら良いか、ご存じですか?『空き室の物件な…

  5. 人事部&経理部目線で見る東京23区内で「人が集まりやすい」駅は

    前回に続いて、「人事部目線」×「経理部目線」で見る東京23区内で「人が集まりやすい」なおかつ「賃料が…

  6. オフィス移転にバーチャル内覧

    物件選びに最新技術を導入!物件選定は写真が重要オフィスの移転を検討する際、今の時代、まずはイ…

  7. 続・女性目線で見る「トイレ」論

    みなさんこんにちは、社内のガヤ担当、営業部の大川です。一番初めに投稿したトイレの記事が好評だ…

  8. 不動産供給が需要を上回る“2020年問題”とその対策事例

    不動産供給が需要を上回る“2020年問題”とその対策事例“2020年問題”とは?2020年の…

日本商業不動産保証コーポレートサイトへ飛ぶ

最近の記事

  1. 常駐警備員
PAGE TOP