今後の東京賃貸オフィスマーケット

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橋本 猛

橋本 猛

昭和47年生まれ、東京都葛飾区出身。 趣味は映画観賞・読書・サッカー・ゴルフ・麻雀・飲み会 大学卒業後、不動産売買賃貸業、IT業、不動産投資顧問業を経て、現在:“日本商業不動産保証”に至る。 得意なことは趣味であるサッカー・ゴルフ・麻雀・飲み会で得たクリーンな人脈を使った営業。

現在のオフィス賃貸マーケットを解説、今後の不動産マーケットを占います。

現在はオーナー優位の市況感

現在、大規模ビル(100坪以上)の空室はほとんどなく、某リートでは現在貸せる区画があるビルは2~3棟という状態でビルオーナーの多くが高稼働率で安定している状態と言えます。

空室率が5%を下回るとオーナー優位、上回ると借主・エンド優位と言われていますが
現在は完全にオーナー優位の市況(借主・エンドは劣位 賃料等条件も交渉が不利となります。)です。

この状況は大手仲介業者でも予測されているように2017年中は横ばいで推移するであろうとされています。
ただしそこから2018年、2019年 約20万坪程度の新規供給が都心5区で予定されておりどう空室率が推移していく予測は分かれています。

2012年のリーマンショック後の大量供給30万坪を超える供給が今回の都心5区だけではない中野等少し外れたエリアも含め多くあり、
ビルオーナーは見せかけの賃料単価は下げずに大量のフリーレント等を与え賃料単価を維持し何とか期間を大きく要して消化しました。

ここ2年で不動産マーケットに新規大量供給がある

今回の新規大量供給のほとんどは都心5区で現在の経済状況も良好で空室消化は大方は楽観視の様相ですが、新規供給する側のビルオーナーがどういった募集をしていくのか、この好市況の勢いのまま賃料を上げていくのか、2020年をピークに考え賃料を上げずに他の新規供給ビルより早く稼働を高めることを重視するのか。

新規供給ビルオーナーの動向次第で2次空室、3次空室ビルオーナーがどういう動向をするのか、全てスムーズに消化していくとは思えません。どこかが煽りを受けます。

供給面積を順調に消化できない場合は借主・エンドが優位となります。

今後の注目エリアは間違いなく渋谷区

エンドがどういったエリアに興味を持ち、移転していくのか今回新規供給で注目するエリアは間違いなく渋谷エリアです。

ITの集積地、ベンチャー企業の集積地として知られています。
渋谷に供給面積自体増え単純に考えますと2次空室としては田園都市線、JR沿線で現在渋谷とセットで考えられているエリア。

そういった新規供給が各エリアでおこり、現在は何の工夫も考えもせずに景気任せで空室が埋まっていた状況から、競争力のないビルは淘汰されていきます。またそういった競争力のないビルが集積している現在オフィス集積地、準オフィス集積地と言われているエリア自体も淘汰されていくと私は考えます。

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